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關于印發《湘西自治州住房公積金管理中心個人住房貸款管理辦法》的通知

2019-05-28 16:39 來源:州住房公積金管理中心辦公室
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  州金管發〔2019〕15號
  湘西自治州住房公積金管理中心
  關于印發《湘西自治州住房公積金管理中心
  個人住房貸款管理辦法》的通知
州直、各縣(市、區)管理部、各科室:
  為規范住房公積金個人住房貸款管理,維護借貸雙方合法權益,確保住房公積金貸款資金安全,根據《湖南省住房公積金個人住房貸款管理辦法及配套規定》(湘建金〔2018〕48號),結合我州實際,經州住房公積金管理委員會2019年第一次會議審議批準,中心制定了《湘西自治州住房公積金管理中心貸款管理辦法》,現印發給你們,請遵照執行。

  湘西自治州住房公積金管理中心
  2019年5月27日

  湘西自治州住房公積金管理中心
  個人住房貸款管理辦法
  第一章  總 則
  第一條 為規范住房公積金個人住房貸款行為,防范和化解貸款風險,維護借貸雙方的合法權益,根據《中華人民共和國擔保法》、《住房公積金管理條例》、中國人民銀行《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》和《湖南省住房公積金個人住房貸款管理辦法》等有關法律、法規、規章,結合我州實際,制定本辦法。
  第二條 本辦法所稱住房公積金個人住房貸款(以下簡稱個人貸款),是指以住房公積金為資金來源,由州住房公積金中心(以下簡稱中心)委托商業銀行向繳存住房公積金的職工發放的,專項用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房貸款。
  第三條 中心負責貸款調查、審批和提供資金,貸款風險由中心承擔。
  第四條 住房公積金貸款金融業務由中心委托州住房公積金管理委員會(以下簡稱管委會)指定的商業銀行(以下簡稱受委托銀行)辦理。受委托銀行根據中心確定的貸款對象、條件、用途、金額、期限、利率和還款方式代為發放、協助收回和辦理結算。受委托銀行辦理住房公積金貸款金融業務必須接受中心的監督和管理。
  第二章  貸款對象和條件
  第五條 凡繳存住房公積金且具有完全民事行為能力的在職職工和靈活就業人員,在我州購買、建造、翻建(對建造、翻建,以下統稱建造)、大修自住住房(以下簡稱住房)時,可向中心所在地管理部申請住房公積金個人住房貸款。
  第六條 借款人申請個人住房貸款還必須具備下列條件:
  1.連續按月足額繳存住房公積金6個月以上(含6個月);
  2.具有合法有效的購買、建造、大修住房證明資料,對證明資料的時間要求,按當期中心的規定而確定。
  3.具有購買、建造、大修住房全部價款的一定比例的首期付款;
  (1)對購買住房首期付款的要求,按當期貸款政策的規定而確定;
  (2)對建造住房的,第一層完工后才能接受申請;
  (3)對大修住房的,申請人已購入一定材料、大修動工后,才能接受申請。 
  4.信用良好,具有較穩定的經濟收入,并有按期償還貸款本息的能力;
  5.沒有可能影響貸款償還的債務;
  6.具有中心認可的資產進行抵押、質押;
  7.已獲得住房公積金貸款的借款人及配偶,在沒有還清貸款前,不得再次申請住房公積金貸款。
  8.其他條件:
  (1)借款人公積金月繳存額(單位與個人月繳存額之和)未達到管委會規定的最低額的,不予接受貸款申請。
  (2)借款人因購買、建造住房申請貸款的,同一套住房只能申請一次;
  (3)借款人購買別墅、多層連排別墅、商住兩用住房等情形的,不予接受貸款申請。
  第三章  貸款額度、期限及利率
  第七條 中心執行管委會確定的最高貸款額度和最長貸款期限,管理部執行中心授予的最高貸款額度和最長貸款期限。目前,我州最高貸款額度為35萬元、最長貸款期限為30年,可延至借款人法定退休年齡后5年。最高貸款額度還不得超過所購買、建造、大修住房全部價款的一定比例的金額,具體要求按中心當期規定執行。
  五年內就業的全日制本科(含)以上學歷或購房面積在90平方米以下(含90平方米)的繳存人,首次申請貸款,可先提取本人及配偶的住房公積金用于支付購房價款,不足部分向管理部申請個人貸款,但提取與貸款總金額不得超過購房價款。
  第八條 貸款利率按中國人民銀行的規定執行。
  第四章  貸款程序
  第九條 貸款申請,初審資料
  借款人向管理部提出貸款申請,提交下列資料,領取并填寫《湘西自治州個人住房公積金抵(質)押擔保貸款申請表(以下簡稱申請表)》,初審人員對資料、申請表進行初審。
  1.應提交的資料:
  (1)借款人及配偶身份證件(指居民身份證、戶口簿或其它有效居住證件);
  (2)借款人有效婚姻狀況證明或婚姻狀況承諾書;
  (3)借款人工資卡;
  (4)借款人及配偶個人信用報告;
  (5)屬異地貸款的,提交繳存使用證明和近12個月職工住房公積金繳存流水;
  (6)借款人購買、建造、大修住房的有關資料:
  ①購買一手房、用《購房合同》申請貸款的(含按揭貸款和散戶貸款),提交《購房合同》、《不動產登記證明》、首期付款憑證。
  ②購買二手房、用《不動產權證書》申請貸款的,提交《不動產權證書》、增值稅普通發票。
  ③在城市以內建造住房的,提交國有土地使用證或《不動產權證書》、建設工程規劃許可證;在村鎮建造住房的,提交鄉鎮有關管理部門出具的農村村民宅基地使用批復、施工合同。
  ④大修住房的,提交房產部門出具的《房屋安全鑒定報告》、《房屋所有權證》或《不動產權證書》、施工合同。
  ⑤抵押房屋《不動產權證書》有共有權人的,提交共有權人同意抵押的合法文件。
  (7)用憑證式國債或銀行定期存單等有價證券作質押的,提交有價證券,有共有權人的,提交共有權人同意質押的合法文件。
  (8)有保證人的,提交保證人同意提供連帶責任保證擔保的書面承諾和保證人資信證明。
  (9)《申請表》中要求借款人提交的其他資料。
  2.初審:
  (1)審核借款人申請資料是否符合中心規定。
  (2)通過中心業務管理系統(以下簡稱管理系統)查看借款人及配偶公積金繳存情況,重點查驗住房公積金是否按月足額繳存,身份證號碼、姓名是否與借款人提供的情況一致等。
  (3)通過《個人信用報告》審核借款人及配偶的信用狀況、在其他金融機構貸款與債務情況;通過管理系統審核住房公積金貸款情況。
  (4)根據申請資料錄入管理系統、對原件掃描,對借款人(含配偶或共同借款人)公積金質押。
  第十條 貸前調查、評估
  管理部受理借款人申請后應及時開展貸前調查。主要包括:
  1.購買、建造、大修住房的行為是否真實、合法,核實首付款是否達到規定比例。
  (1)購買一手房,與中心有按揭關系的貸款,按照中心按揭貸款相關規定進行調查;與中心無按揭關系的散戶貸款,是否具有商品房預售許可證;
  (2)購買二手房的,應到房屋坐落地址現場查看;
  (3)建造住房的,施工進度最低應達到第一層完工。
  (4)大修住房的,是否購入一定材料、是否已動工。
  2.借款人及配偶償還貸款本息能力的調查。
  借款人(含配偶)的住房公積金月繳存基數作為月工資收入;配偶未繳存住房公積金的,近6個月銀行工資流水或近6個月個人所得稅納稅證明可作為工資收入依據;此外借款人家庭房屋租賃或經營收入也可作為家庭收入。對借款人及配偶的收入證明資料有疑義的,應進行調查。償還貸款本息與家庭月收入之比不能超過50%,有其他貸款與債務的也應包含在償還貸款本息內。
  3.對借款人及配偶個人信用的調查。
  按照《湘西自治州個人住房公積金貸款征信記錄使用標準》執行。
  4.借款人用現房作抵押擔保的,按照中心的規定對房屋進行評估。
  第十一條 貸款的審查和審批
  貸款初審人、復審人對借款人的申請資料和調查人的調查意見進行嚴格審查。重點審查借款人資格、住房消費的真實性及還款來源的真實性、可靠性;審查貸款抵押、質押及保證擔保的合法性;初審人對貸款金額、期限提出意見;復審人審查貸款金額、期限;審批人對貸款金額、期限提出審批意見。
  第十二條 簽訂合同和貸款發放
  1.同意貸款的,由管理部、受委托銀行、借款人、擔保人簽訂借款合同和擔保合同(含抵押、質押、抵押加階段性保證合同)。
  2.合同簽訂后,借款人到不動產登記部門辦理不動產抵押登記,有質押憑證的,到質押憑證發放銀行辦理有價證券止付登記手續。
  3.根據借款合同、擔保合同及完成擔保手續的有關證明資料(包括抵押權屬證明或質押權利憑證),中心將資金劃入委托貸款基金戶,受委托銀行根據借款合同和借據以轉賬方式將款項劃入中心與借款人約定的銀行賬戶內。對樓盤按揭貸款,待樓棟主體驗收合格后劃轉資金。
  第十三條 申請人將資料交清后,中心應于10個工作日內作出準予貸款或者不準貸款的決定,并通知借款人。準予貸款的,經中心批準,手續齊備后,交于受委托銀行,由受委托銀行在2個工作日內辦理完貸款手續。
  第五章  貸款擔保
  第十四條 借款人申請住房公積金個人住房貸款必須提供管理部認可的擔保,擔保以所購住房抵押為主。擔保方式分為抵押、質押和抵押加階段性保證等。
  公積金應作為全額質押,管理部可根據具體情況,采用其中一種或同時采用幾種擔保方式。
  第十五條 抵押
  抵押貸款指管理部以借款人或第三人提供的,經管理部認可的符合規定條件的房產作為抵押物而向借款人發放的貸款。
  1.借款人以所購住房抵押的,必須將住房現值全額用于貸款抵押。
  2.抵押物為一手房的,其現值應根據購房合同或協議注明的購房價進行確定;抵押物為二手房的,其現值應在《增值稅普通發票》“價稅合計”金額與房屋評估價值兩者中取低值進行確定。
  3.以預購商品房設定抵押的,應辦理預抵押登記;以共有住房設定抵押的,應征得共有人書面同意。
  4.申請大修的房屋不能作為抵押物;
  5.抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同,并攜規定材料到當地不動產登記部門辦理抵押登記手續,取得抵押權屬證明,抵押擔保的期限自抵押登記完成之日起至擔保的債務全部清償之日止。
  6.抵押人對設定抵押的房產必須妥善保管,負有維修、保養、保證完好無損的責任,并隨時接受管理部的監督檢查。對抵押的房產,在貸款本息未清償前,未經管理部書面同意,抵押人不得將房產轉讓、出租、重復抵押或以其他方式處理。
  7.貸款本息未清償前,管理部應妥善保管抵押權屬證明文件,應定期對抵押物進行檢查。
  8.抵押擔保的期限自抵押登記完成之日起至擔保的債務全部清償之日止。貸款本息清償后,管理部應通知借款人到原登記部門辦理抵押注銷登記手續,解除抵押權。
  第十六條 質押
  質押貸款指管理部以借款人或第三人提供并認可的符合規定條件的權利憑證作為質押權利而向借款人發放的貸款。
  1.借款人和配偶(或共同借款人)的住房公積金須用于貸款質押,并與管理部簽訂質押合同。
  2.可用財政部發行的憑證式國債、銀行定期存單等有價證券質押。
  3.以有價證券質押的,必須核實證券的真實性,并辦理止付登記手續;質押期間,出質人對用作質押的權利憑證不得以任何理由掛失。
  4.管理部與出質人簽訂質押合同的同時,出質人應將確認的有價證券交付管理部,質押擔保的期限自有價證券交付之日起至借款人還清全部貸款本息之日止。
  5.管理部負有妥善保管質押有價證券的責任。因保管不善造成有價證券滅失或毀損的,管理部應承擔民事責任。
  6.借款人用于貸款質押的國債或定期存單先于貸款到期時,管理部可與質押人協商,按期兌現,并將兌現的價款用于提前償還其所擔保的貸款本息;也可將質物轉存或提供新的抵押擔保物。
  第十七條 抵押加階段性保證
  抵押加階段性保證貸款指管理部以借款人提供的所購住房作抵押,在借款人取得該住房的不動產權證書和辦妥抵押登記之前,由售房人提供階段性連帶責任保證而向借款人發放的貸款。
  1.借款人以所購住房的售房人作為保證人的,售房人應將擔保貸款總額5%的保證金存入中心指定的銀行專戶。
  2.采用本擔保方式的,管理部應與借款人、抵押人、保證人同時簽訂抵押加階段性保證合同。
  3.在所抵押的住房取得不動產權證書并辦妥抵押登記后,根據合同約定,保證人不再履行保證責任。
  第六章  貸款償還
  第十八條 還款方法
  貸款期限在一年以內(含一年)的,實行到期一次性還本付息,利隨本清。貸款期限在一年以上的,實行按月等額本息或按月等額本金還款法,借款人可以根據需要選擇還款方法,但一筆借款合同只能選擇一種還款方法。
  1.等額本息還款法,即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。計算公式為:
  每月還款額=
  2.等額本金還款法,即借款人每月等額償還本金,貸款利息隨本金逐月遞減。
  每月還款額= +( (貸款本金-累計已還本金)×月利率
  第十九條 還款方式
  借款人可采取以下方式償還貸款本息:
  1.按月提取住房公積金償還貸款本息,即對沖還貸。
  2.個人委托扣款方式。借款人、管理部與受委托銀行在貸款合同中約定,由受委托銀行通過借款人的工資賬戶或開立的還款帳戶按月直接扣劃,償還貸款。
  第二十條 經管理部同意,貸款期限在一年以上的,借款人可提前歸還部分或全部貸款。
  第二十一條 借款人因自然災害、重大疾病、家庭變故等原因,導致還款能力下降可能影響按時還貸時,應在10日內及時報告管理部,對不按時報告的,將其記入管理部建立的不良信用檔案。借款人與售房人合伙虛構購房事實,騙取公積金貸款的,一經查實,除追回貸款外,還將借款人記入中心黑名單,并將售房人欺詐騙貸情況通報其開發資質管理部門。
  第七章  借款抵押、質押、擔保合同的變更和終止
  第二十二條 借款合同當事人要求變更借款合同,須書面通知其他當事人。在未達成協議之前,原合同繼續有效。經管理部、借款人及有關各方協商同意變更的,應依法簽訂變更合同。
  第二十三條 借款人死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力,其財產合法繼承人、監護人或受遺贈人繼續履行借款人所簽訂的借款合同。
  第二十四條 借款人需要變更抵押物并符合中心變更條件的,須向管理部提出書面申請,管理部確認更換的抵押物價值足值后,可辦理變更抵押手續。抵押物因拆遷、火災等原因滅失或不復存在時,借款人應向管理部申請置換抵押物,重新辦理抵押手續、簽訂抵押合同。
  第二十五條 保證人失去保證資格和能力或發生合并、分立或破產時,借款人應變更保證人并重新辦理保證擔保手續。
  第二十六條 借款人按合同規定償還全部貸款本息后,借款合同終止,相關的抵押合同、質押合同和抵押加階段性保證合同同時終止。
  第八章  抵押物或質押物的處分
  第二十七條 借款人有下列情形之一的,中心有權依法處分抵押物、質物或要求保證人承擔連帶保證責任,以所得款項清償貸款本息和有關費用:
  1.保證人違反保證擔保合同或喪失承擔連帶擔保責任能力,抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息,質物價值明顯減少影響中心實現質權,而借款人未按要求重新落實新保證人、新抵押物或新質物的;
  2.借款人在貸款期內連續6個月或累計12個月不按合同約定償還貸款本息的;
  3.借款人超過借款年限2個月仍未還清貸款本息的;
  4.借款人提供虛假文件或資料騙取貸款的;
  5.借款人在合同期內死亡而無繼承人或受贈人的;
  6.借款人在合同期內死亡而繼承人或受贈人拒絕履行借款人償還貸款本息義務的;
  7.借款人有損害中心權益的其他行為。
  第二十八條 處分抵押物或質物,其價款不足以償還貸款本息的,中心有權向借款人或保證人追索;所得款項超過償還貸款本息和有關費用的部分,應予退還。
  第九章  附則
  第二十九條 國家、省主管部門若出臺有關規定,從其規定。
  第三十條 本辦法自2019年5月28日起執行,有效期至2024年5月28日止。
  第三十一條 本辦法由中心負責解釋。

  湘西自治州住房公積金管理中心辦公室 
         2019年5月27日印發
  

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